Un bâtiment public auto-remboursable fait référence à un bâtiment qui dépend des flux de trésorerie générés par sa propre exploitation, tels que les redevances, les loyers, les revenus commerciaux, etc., pour couvrir les coûts nécessaires à sa construction, à son exploitation et à son entretien, et qui atteint finalement un équilibre financier, voire un profit, et qui est un établissement public ou parapublic. Ce modèle de construction introduit des mécanismes de marché dans le domaine public, modifiant ainsi le style traditionnel qui repose entièrement sur des allocations financières. L’objectif est d’améliorer l’efficacité des investissements publics, de réduire la pression sur les finances publiques et de mieux faire correspondre l’offre de services publics à la demande du marché.
Qu'est-ce qu'un établissement public autofinancé ?
Sa principale caractéristique est un bâtiment public auto-payant avec la capacité de « générer automatiquement du sang ». Contrairement aux écoles et aux parcs qui dépendent entièrement du soutien fiscal, de tels projets nécessitent des calculs financiers stricts dès le début de la planification afin de garantir une source de revenus stable à l'avenir pour rembourser les prêts de construction et couvrir les dépenses de fonctionnement. Il ne s’agit pas seulement de construire un bâtiment, mais aussi de construire un modèle commercial et opérationnel durable.
Les situations impliquant des modèles financiers courants comprennent le paiement direct par les utilisateurs, comme les péages sur les ponts et les frais de stationnement, la location d'espaces commerciaux annexes, le transfert des droits publicitaires et la récupération des revenus à valeur ajoutée des terrains environnants grâce à l'achèvement des installations. Par exemple, s’il existe un grand stade sportif construit selon le modèle BOT, ses revenus peuvent provenir des billets d’événements, de la location des sites, des droits de dénomination, du développement commercial environnant et d’autres canaux, afin d’équilibrer les énormes dépenses de construction et d’entretien.
Quels sont les types courants de bâtiments publics autofinancés ?
Ce type de bâtiment couvre une gamme extrêmement large et les infrastructures de transport en sont un représentant typique, comme les routes à péage, les ponts, les tunnels, le transport ferroviaire (dont certains sont compensés par le développement de propriétés de superstructure), etc. Ils récupèrent leur investissement en imposant des péages sur les véhicules qui passent. Le montant des investissements dans de tels projets est extrêmement énorme, mais la prévision du flux de trafic et la tarification des péages constituent des points de risque majeurs.
Une autre grande catégorie appartient aux équipements publics culturels et sportifs dotés de forts attributs commerciaux, tels que les grands centres sportifs, les centres de congrès et d'expositions, les théâtres, les musées, etc. En plus de leurs fonctions principales, ces équipements sont généralement équipés de restaurants, de magasins de détail, d'hôtels, etc. pour générer des revenus grâce à des opérations complexes. En outre, certains projets de logements abordables qui adoptent le modèle « à la fois de location et de vente » ou qui sont équipés d'installations commerciales présentent également certaines caractéristiques d'autopaiement.
Comment atteindre l'équilibre des fonds dans les bâtiments publics autofinancés
La clé pour parvenir à un équilibre des fonds est de créer des canaux de revenus diversifiés afin de réduire la dépendance à l’égard d’une source unique. Outre la perception directe des frais de service de base, la revitalisation des actifs et le développement à valeur ajoutée sont particulièrement essentiels. Par exemple, des constructions complexes sont réalisées au-dessus des pôles de transport pour convertir le flux de personnes amenées par le métro en flux de consommateurs ; des parcs écologiques et des bases d'enseignement scientifique sont déployés autour des stations d'épuration pour valoriser la région.
Dans le processus d'exploitation du projet, un contrôle affiné des coûts est un élément irremplaçable et important, et la gestion des opérations à long terme joue également un rôle indispensable. D'une part, cela implique d'adopter des conceptions plus économes en énergie pour réduire la consommation d'énergie ultérieure ; d'autre part, réduire les coûts de main-d'œuvre grâce à l'utilisation de méthodes de gestion intelligentes ; cela comprend également la création d'équipes opérationnelles professionnelles dans des domaines connexes pour améliorer la qualité du service et les niveaux de revenus. Pour un projet autofinancé réussi, c'est le résultat d'une gestion méticuleuse tout au long du cycle de vie, depuis la phase de conception, en passant par le processus de financement, jusqu'au processus de construction et jusqu'à l'exploitation.
Quels sont les avantages du modèle d’autopaiement pour le développement urbain ?
Cela peut effectivement attirer le capital social pour qu'il participe à la construction d'infrastructures, compensant ainsi le manque de fonds financiers gouvernementaux et accélérant également la rénovation urbaine et l'achèvement fonctionnel. Animés par les mécanismes du marché, les projets accordent généralement davantage d’attention à l’efficacité et à l’expérience utilisateur, ce qui contribue à améliorer la qualité des services publics. En outre, la participation du capital social apporte également une expérience de gestion plus avancée.
Cela permet aux planificateurs d'accorder plus d'attention à la faisabilité économique et à l'exploitation à long terme du projet, d'éviter la mauvaise habitude de « mettre l'accent sur la construction mais de négliger l'exploitation » et de réduire les déchets inutiles dus au manque de fonds d'exploitation et d'entretien une fois terminés. En outre, l’internalisation des avantages économiques externes apportés par les équipements et les installations, tels que l’augmentation du prix des terrains, peut contribuer à partager plus équitablement les coûts et les bénéfices.
Quels sont les principaux risques auxquels sont confrontés les bâtiments publics autofinancés ?
C’est l’erreur de prévision de la demande du marché qui est devenue l’un des plus grands risques. Par exemple, des estimations trop optimistes du volume de trafic, des taux d'occupation et du nombre de visiteurs ont entraîné des revenus inférieurs aux attentes et le projet s'est retrouvé dans des difficultés financières. Les fluctuations macroéconomiques et les changements de politique (tels que les ajustements des politiques de tarification) auront également un impact significatif sur les flux de trésorerie du projet.
Un autre risque réside dans le conflit entre les avantages sociaux et les avantages économiques. La recherche excessive de bénéfices commerciaux peut conduire à un affaiblissement des attributs du service public. Par exemple, des frais excessifs peuvent empêcher certains membres du public d’accéder à la porte, ou des espaces commerciaux peuvent comprimer des espaces fonctionnels essentiels. En outre, les structures de financement complexes et les longues périodes de coopération posent également des problèmes en matière de gestion des contrats et de partage des risques.
Comment assurer le succès des projets de construction publique autofinancés
La pierre angulaire du succès réside dans une solide étude de faisabilité dès le début, qui comprend une analyse objective du marché, des modèles financiers rigoureux et des plans de répartition des risques raisonnables. Une relation contractuelle claire, juste et contraignante doit être établie entre le gouvernement et le capital social pour clarifier les droits, responsabilités et avantages de chaque partie. Le gouvernement devrait fournir un soutien correspondant en matière de planification, de foncier, etc., et assurer une supervision efficace.
Les projets doivent être conçus avec suffisamment de flexibilité et de prévoyance pour s'adapter aux changements qui pourraient survenir à l'avenir, et établir un mécanisme dynamique d'ajustement des prix ou un mécanisme de subvention pour faire face aux fluctuations du marché. Dans le même temps, l’intérêt public doit être préservé et le contrôle des prix, les exigences de qualité de service, etc. doivent être utilisés pour garantir que les attributs publics du projet ne soient pas complètement érodés par des intérêts commerciaux.
Avez-vous déjà expérimenté ou observé un établissement public qui utilise le « modèle d'auto-paiement » dans la vie, comme un autre type de bibliothèque, un centre sportif ou un pont ? Pensez-vous que son modèle d’exploitation est réussi ou non, et a-t-il trouvé un bon équilibre entre commodité et commercialité ? N'hésitez pas à partager ce que vous voyez, entendez et pensez dans la zone de commentaires. Si vous trouvez cet article inspirant, n’hésitez pas à l’aimer et à le soutenir.